神戸市長田区のOKAZU行政書士事務所の佐野雄一です。
神戸市長田区を中心に、相続や遺言書作成、農地転用などのご相談を承っています。
農地転用を検討されている方の中には、
「申請すれば許可は下りるのでは？」
と思われている方もいらっしゃいます。
しかし実際には、農地転用は一定の基準を満たさなければ許可されません。
なお、農地転用の許可は、
農地の区分（立地基準）と事業計画の内容（一般基準）をもとに総合的に判断されます。
今回は、農地転用が許可されない主なケースについて解説します。
農地の区分と転用の考え方
農地は立地条件に応じて区分されており、
この区分によって転用のしやすさが大きく異なります。
主な区分は以下のとおりです。
・農用地区域内農地（農振農用地）
→ 原則として転用不可（除外手続が必要）
・甲種農地
→ 非常に良好な営農条件を備えた農地で、原則不許可（例外あり）
・第1種農地
→ 良好な農地で、原則不許可（例外あり）
・第2種農地
→ 条件により許可される可能性あり
・第3種農地
→ 市街地に近く、比較的転用しやすい
👉 このように、上位の区分ほど転用が厳しく制限されます。
農地転用が許可されない主なケース
① 立地的に転用が認められない農地
特に以下の農地は注意が必要です。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
これらは、農業を守る観点から
原則として転用が認められていません。
※ただし、公益性の高い事業や代替性がない場合など、例外的に認められるケースもあります。
② 事業計画が不十分・実現性が低い
申請時には「なぜ転用するのか」「どのように利用するのか」を明確に示す必要があります。
・計画内容が曖昧
・資金計画に裏付けがない
・実現可能性が低い
と判断されると、許可は下りません。
「本当に実現できるか」が重要なポイントです。
③ 周辺農地への悪影響がある
農地転用は、周囲の農地への影響も考慮されます。
例えば、
・排水によって周辺農地に影響が出る
・日照や通風が悪化する
・農作業に支障が生じる
といった場合は、許可が難しくなる可能性があります。
④ 無断転用（違反状態）となっている
すでに無許可で造成や工事をしている場合、いわゆる「違反転用」となります。
この場合、
・是正指導の対象となる
・許可判断に影響する
など、不利に扱われる可能性があります。
⑤ 他の許認可との関係で実現性がない
農地転用は単独の手続きではなく、
・開発許可
・建築確認
など、他の許認可が関係する場合があります。
これらの手続きが必要にもかかわらず未対応の場合、
事業全体の実現性がないと判断される可能性があります。
「許可されない＝終わり」ではありません
農地転用は、事前の準備や調整によって、許可の可能性を高めることができます。
・計画内容の見直し
・土地選定の再検討
・関係機関との事前相談
などにより、状況が改善するケースもあります。
まとめ｜農地転用は「事前判断」が重要
農地転用は、
・農地の区分（立地）
・事業計画
・周辺環境
などを踏まえて総合的に判断されます。
そのため、 「申請前の準備と判断」が非常に重要です。
神戸市においても、農地転用は事前相談が重要とされており、
個別の事情によって判断が大きく異なることがあります。
農地転用が可能かどうか不安な方、
申請を検討されている方は、
神戸市のOKAZU行政書士事務所までお気軽にご相談ください。
